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管理会社を比較【賃貸不動産】大手or中小独立系?選び方ポイント

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管理会社を比較【賃貸不動産】大手or中小独立系?選び方ポイント

管理会社を比較【賃貸不動産】大手or中小独立系?選び方ポイント

管理会社を比較するときには、費用面だけでなくサービス内容をしっかり把握しておくことが重要です。賃貸経営では、管理会社のおこなう営業・宣伝やサービス内容によって賃貸物件のブランド力が決まり、入居率にも大きく影響を与えるからです。

賃貸経営を失敗しないためには、管理会社を比較して選びましょう。とりあえず一括比較をしてみたいという方は【マンション管理費無料一括お見積り】をご利用ください。約60秒で一括見積りができます。

賃貸オーナーが管理会社を変える理由

賃貸経営がうまくいくかどうかは、管理会社選びにかかっているといっても過言ではありません。賃貸経営をするうえで、よきパートナーとなってくれる管理会社を比較して選ぶことはとても重要なのです。

多くの賃貸不動産オーナーは、管理会社を必要に応じてチェンジしています。ここでは、管理会社を変える理由として多いものを紹介しますので参考にしてください。

空室がいつまでたっても埋まらない

アパートやマンションの賃貸経営をおこなうときに、一番心配なのは「空室が埋まらない」ということではないでしょうか。物件が空室になると、賃料が入ってこないだけでなくさまざまなデメリットがあります。

空室の状態でも、オーナーはローンや税金を支払わなければいけません。また、空室が続くと部屋や家の劣化が進みやすくなりますので、定期的に掃除やメンテナンスをするなどの対策をしなければいけません。

そのため、管理会社には「とにかく空室を埋めてほしい」という要求を持っている賃貸オーナーは多いでしょう。いつまでたっても空室が埋まらない場合、集客力のある管理会社へ変えるのもひとつの手段です。

管理費が高い

管理費は、管理会社によって費用がちがいます。また、サービス内容も管理会社によって異なるため、ほかの管理会社や一般的な費用相場と比較して高いと感じることもあるでしょう。同じサービス内容であれば、安い管理会社へ変えるのは当然のことです。

サービス内容や対応に不満がある

管理会社へ物件の管理をお願いすると、入居者への直接対応やトラブル対応を自分でおこなわなくてもよいというメリットがあります。賃貸物件には、「家賃を払わない」「入居者相互の人間関係」「物件の不具合」などさまざまなトラブルがあるものです。

それらのトラブルは迅速かつ適切に対応することで、大きなトラブルとなることを防ぐことができるのです。しっかり対応してくれない場合には、トラブル対応のコールセンターがある管理会社へ変えるなどの対策も有効です。

管理会社を比較する前に知っておくべきこと

管理会社を比較する前に知っておくべきこと

管理会社を必要に応じて変えるというのは、賃貸経営において大事なことです。ただし、不動産賃貸管理会社について、事前に基礎知識を持っておかないと、比較のしかたがわからなくなるおそれがあります。

管理会社の役割や契約形態、仲介業者とのちがいなどについて、あらかじめ確認しておきましょう。

管理会社は何をしてくれるところ?

管理会社とは、そもそもどんな役割を果たしているのかを整理してみましょう。一般的に、管理会社がおこなう役割は以下の2つです。

(1)入居者の管理
入居者の募集、家賃の回収、入居中のトラブル対応など一連の業務をおこないます。

(2)物件の管理
物件の共用部の清掃やメンテナンス、物件退去後の部屋のクリーニングやリフォーム、修理などの手配をします。その他、老朽化対策などもおこないます。

※物件の管理に関する業務内容は、会社によって範囲が異なりますので、契約内容をよく確認してください。

賃貸管理会社の契約形態は2種類ある!

賃貸オーナーと管理会社が交わす契約には2種類あります。管理会社がどんな業務を請け負うのかによって契約内容がちがいますので、確認しておきましょう。

(1) 管理代行契約
管理代行契約とは「管理会社が家賃の回収と物件の維持管理をおこなう」という契約のことです。一般的に賃貸経営といえば、管理会社とこの契約を結ぶということをイメージする人が多いでしょう。

管理会社は入居者から家賃を回収し、オーナーへ支払います。オーナーは管理会社へ管理費を支払います。管理会社が家賃を回収し、管理費を差し引いた額をオーナーへ支払うという形も多いようです。管理代行契約では、オーナーと入居者の間で賃貸契約が結ばれます。

(2) サブリース契約
サブリース契約とは「管理会社がオーナーから賃貸物件を借り上げる」という契約です。管理代行契約とちがい、賃貸契約は管理会社とオーナーの間で結ばれます。空室の有無にかかわらず、管理会社がオーナーへ家賃を支払うという契約です。

「家賃保証」を掲げている業者が多く、オーナーは空室の心配をしなくてもよいというメリットがあります。ただし、オーナーへ支払われる賃料は、入居者が支払う賃料の100%ではありません。業者によって家賃保証の内容がちがいます。

管理会社と仲介業者のちがい

最近の賃貸管理会社は、入居者の募集もおこないますので、管理会社と仲介業者の区別がつきにくくなっているようです。仲介業者とは、入居者の募集を専門におこなう業者で、物件の管理はおこないません。

仲介業者に依頼して入居者を見つけたときには、物件の管理と入居者の管理は自分でおこなうことになります。自分でおこなうことが不可能な場合は、管理会社を探さなければいけません。

大手or中小独立系?管理会社を比較

管理会社の比較をするときには大手管理会社がよいのか、それとも地域密着型・独立系の管理会社がよいのかを迷う方は少なくないでしょう。不動産業界では、全国に店舗展開している大手管理会社と、地域密着型の業者があります。

それぞれにメリットやデメリットがありますので、物件の状況や自身の賃貸経営方針に合わせて選んでください。

大手賃貸管理会社のメリットデメリット

大手管理会社に管理を依頼するメリットは、知名度の高さです。知名度の高さは集客力につながりますので、入居者を募集するときには有利となります。大手管理会社ではブランドイメージを維持するため、どの店舗でも共通する一定のサービスを提供しています。

その反面、大手ゆえのデメリットは、きめ細かいニーズに対応しにくいという点です。物件はそれぞれ状態や環境がちがいますし、入居者のトラブルは多様化しています。対応が事務的で、個別の対応には応じてくれないと感じることもあるようです。

中小独立系(地域密着型)のメリットデメリット

地域密着型の中小管理会社に物件管理を依頼するメリットは、個別の物件に対する適応能力があるということです。物件のある地域の不動産情報に精通している業者が多く、個別の物件に対してスピード感のある対応をしてくれることも魅力です。

大手とのちがいは、サービス内容が業者によって異なるということです。一生付き合えるパートナーのような業者が見つかる可能性はありますが、希望通りにはならず合わなかったということもあるようです。

失敗しない管理会社の選び方ポイント

失敗しない管理会社の選び方ポイント

賃貸経営は、実は忙しくてするべき仕事が多いものです。入居者の募集・選定から物件の管理、メンテナンス、クレームやトラブル対応など、業務内容は範囲が広いので、オーナーが自分で管理をするのは限界があります。

不動産賃貸経営を成功させるには、とにかく信頼して任せられる管理会社を選ぶことが重要です。ここでは、安心して任せられる管理会社を選ぶポイントを3つ紹介しますので参考にしてください。

【1】空室を埋める営業力

空室を埋めることは、収益に直結する重要な仕事です。管理会社を探すときにはまず、空室を埋める能力があるのかどうかがポイントです。管理会社が、おもにどんな方法で募集しているかをヒアリングしてみましょう。

最近の入居者は、パソコンやスマートフォンで物件情報を検索して部屋を探すことが増えています。ホームページなどが見やすく、物件の魅力が伝わるような掲載のしかたであるかどうか確認してください。

平均空室期間や入居率を比べてみるのもおすすめです。賃貸管理会社は「入居率〇%」「平均空室期間○日」というように、空室解消スピードを公示して、集客力をアピールしていることが多いです。管理会社ごとの指標を比較してみるのもよいでしょう。

【2】トラブル対応能力

入居者のトラブルでもっとも代表的なものは、「家賃の滞納」です。滞納があると収益はダウンし、空室と同じ状態になります。滞納者数が多い場合は、回収作業を怠っているのかもしれません。

入居者トラブルとしてほかに挙げられるものは、騒音のクレームがあります。集合住宅では、騒音トラブルは日常茶飯事です。騒音のほかにもペット問題やゴミ放置など、よくあるトラブルについては、どのような対応をしているのかを確かめておきましょう。

【3】納得できる価格

管理会社を選ぶときには、単に安い業者を探すだけでは不十分です。管理費用が安すぎる業者は、それなりの理由があるかもしれません。必要としているサービスがあるかどうかをよく確かめましょう。

納得できる価格帯をつかむためには、複数の管理会社で見積りを出してもらうのがおすすめです。複数の見積りを比べることで、妥当な費用相場がわかるようになります。

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まとめ

賃貸物件の管理会社を比較するときには、単に費用を比較して安い業者を探すだけでは不十分です。事前に基本的な内容をしっかり理解しておくことが大事です。

賃貸経営では、管理会社のおこなう営業やサービス内容によって賃貸物件自体の価値が決まり、入居率にも大きな差が生まれます。

賃貸物件の経営を失敗しないためには、パートナーとなる管理会社をしっかり選びましょう。管理会社選びには、管理会社を一括で比較できる弊社のサービスをご利用ください。

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