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マンション管理費はなぜ高くなる?費用を安く抑える方法4つと改善策

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マンション管理費はなぜ高くなる?費用を安く抑える方法4つと改善策

マンション管理費はなぜ高くなる?費用を安く抑える方法4つと改善策

 

マンションの管理費が高いかもしれないと思ったら、管理会社や保険などの管理内容を変えてみるのがおすすめです。管理費の金額や使い道は、マンションの住人全体の生活に対する満足度にかかわるので、少しでも不満があったら改善していきましょう。また、よりよい管理会社に任せたり、電気代や保険を見直したりすることで、そのマンションのブランド価値を高く保っていくこともできます。

 

しかし、管理の仕組みを変えるのは面倒そうで、なかなか行動に移せないという方もいらっしゃることでしょう。そんなマンションオーナーの方々のために、このコラムでは、マンション管理費の基本的なことから、管理費を安く抑えるためのヒントをご紹介します。

 

マンション管理費とは?

分譲マンションを買って部屋のオーナーになったら、「管理組合」という、同じマンションに住むオーナーたちの組合に入ることになります。管理組合は、マンションの管理を住民同士でおこなうために設けられる町内会のようなもので、オーナーになったら必ず入ることになっている集まりです。

 

管理組合はマンションの各部屋以外の部分(エレベーターや廊下・庭)を管理するために、「管理会社」に管理作業を委託します。この管理会社との契約のうえで発生する料金を、各戸ごとに平等に分割した料金が、オーナーが支払う「管理費」です。また、管理費にはこのほかにも管理組合自体の運営費や共有部の光熱費なども含まれます。同じマンションで生活しているオーナー同士、共有部の管理はみんなで折半していく仕組みなのです。

 

管理費に似たもので紛らわしいのが、「修繕積立金」という費用です。修繕費と管理費はどう違うのでしょうか。それぞれの使われ方の違いや、管理費の支払い額がどう決まっているのかも気になるところですので、ここから解説します。

 

マンション管理費の使い道

マンション管理費の内訳が分かれば、費用を少しでも抑えたいと思ったときに、どこを削るべきなのか考えることができます。管理費には主に以下のような費用が含まれています。

 

〇共有部の電気・ガス・水道・インターネット代

廊下やロビーなどの、住民が共有して使用する場所にかかる光熱費です。夜間電気の照明や、エレベーターを動かすため、自動ドアを稼働させるためなど、マンションの共有部はさまざまな目的で電力を消費します。共有部は住民(オーナー)全員が日ごろから使用するもので、特定の誰かの場所(もの)ではないため、みんなで負担するのです。ほかにも水道管やガス管の点検といった、ライフラインを万全な状態に保つためにも使われます。

 

・管理組合の運営費

管理組合を運営するには、経費が必要です。これも管理費から拠出されています。

 

・管理委託費

管理作業を委託している管理会社に支払う費用です。管理組合が管理会社と契約を交わし、管理会社に払う料金をオーナーが分け合って払っている形になります。管理会社は清掃員を派遣したり、管理人を常駐させたり、エレベーターなどの点検をします。

 

・保険料

マンション全体の建物に対する損害保険料です。保険は管理組合が決定して契約します。災害などで建物に問題が生じれば、オーナー全員の生活に支障をきたすことになるため、何かあったときにはみんなでマンションを守るという意味で費用を分担しているのです。

 

・予備費

光熱費や組合運営費などは変動するので、集金したぶんの管理費が余ることがあります。管理組合のルールにもよりますが、余った管理費は予備費として繰り越されていきます。

 

マンションの管理費と修繕費の違いは?

 

分譲マンションでは、管理費のほかにも「修繕積立金」という費用が集金されます。このふたつがどう違うかで頭を抱えてしまう方もいらっしゃることでしょう。管理費が短期的な身の回りのものを維持する費用だとしたら、修繕積立金は長期的にみて計画的に使っていく維持費になります。修繕積立金の主な使い道は、以下のようなものが一般的です。

 

  • ・外壁の塗り替え
  • ・屋根の修理
  • ・鉄の部分の修理
  • ・空調設備の修理更新
  • ・消防設備の修理更新
  • ・エレベーター修理
  • ・駐車場修理

 

修繕積立金は、設備の劣化具合を事前に計算して、「数年おきにこの部分を修理する・更新する」というように決めて集金していきます。管理組合が作成する「長期修繕計画書」という計画に従って積み立てていくのです。修繕積立金も管理組合に納めます。

 

マンション管理費の決まり方

マンションの管理費は、管理費の使い道で紹介した内訳の費用の合計で決まります。「管理委託費」や「保険料」は、契約先の会社の価格設定によって価格が決まるため、安くするには契約先と交渉するか、安い管理会社や安い保険に乗り換える必要があります。また、光熱費が高い場合は、節電を考えてみたり、電気の契約会社を変えてみたり、太陽光発電を導入してみるという手段もあるでしょう。

 

このように、管理費には金額が上下する要素が多くあります。もし管理費が高いと感じたら、管理組合内での話し合いをほかのオーナーたちにも提案してみましょう。契約会社の選定などに関して、オーナーたちにも主張する権利はあります。マンションで管理費が高いと感じたら、オーナー同士で、管理組合内で、話し合う必要があるのです。

 

マンション管理費はなぜ高くなる?

マンション管理費はなぜ高くなる?

管理費を抑える方法を紹介する前に、1つ確認しておいていただきたいのが、そもそも自分のマンションの管理費が高いのかどうかということです。ここでは、マンションの管理費がどのようなケースのときに高くなるのか、今後管理費が値上がりしていく可能性のあるケースのチェック方法について紹介していきます。

 

管理費が高くなってしまうケース

 

管理費には、ある条件下で高くなるという、傾向ともいえるものがあります。自分が所有する部屋がその傾向に当てはまっていたら、世間一般でマンション管理費を払っている人々と比べて、管理費の金額が高いかもしれません。以下に、マンションの管理費が高くなることが多いケースを4つ紹介します。

 

・マンションの単価が高い

単価とは、1部屋の売買価格のことです。単価が高いマンション、つまり高級なマンションほど、管理費が高くなる傾向にあります。これは、快適性を追求しているマンションには、ロビーに水を用いた装飾があったり、観葉植物が多く植えられていたりすることが多いためです。共有部にある管理しなければならない設備が多いほど、管理するための費用が増えてしまうということになります。

 

・1棟あたりの個数が多いとき、または少ないとき

マンション全体で考えると、大きなマンションで戸数(世帯数)が増えるほど管理費が高額になります。それと同時に、戸数が極端に少なくても管理費は高くなります。戸数に対する管理費の金額では、200戸ほどの規模であるマンションがもっとも管理費が安く、それより戸数が多い場合や少ない場合は高くなるという傾向にあるのです。

 

・タワーマンションである

タワーマンションの管理費も高くなる傾向にあります。タワーマンションは20階建て以上(60メートル以上)のマンションのことをいいますが、高階層の部屋であればあるほど、管理費も高くなる傾向があります。

 

管理費・修繕費はここをチェック

 

現時点の管理費と修繕積立金をチェックすることで、今後の2つの料金がどう変化していくかを予想することができます。管理費と修繕積立金は、バランスよく徴収されているのであればよいのですが、料金のバランスが悪いと今後値上がりしていく可能性があります。

 

管理費と修繕費の比率を見てみましょう。もし管理費が多く、修繕積立金が少なく設定されているのであれば、今後修繕積立金の徴収額が増額するかもしれません。この金額や、それ以前の徴収額の履歴、今後のマンション管理計画などを知りたいときは、管理組合に問い合わせましょう。「管理費会計」や「積立金会計」、「長期修繕計画」といった、マンションに関する資料は、管理組合が作成しているからです。

 

管理費を抑える方法4つ

ここからは、管理費を減らすにはどうすればよいのかについて、紹介していきます。管理会社のメンテナンス契約の見直しや、電気代の削減策の検討などをしていきます。考え方としては「マンション管理費の使い道」で説明した、管理費の内訳を節約していくイメージです。具体的な4つの方法を紹介します。

 

【方法1】メンテナンス契約の見直し

管理会社とは、マンションの設備のメンテナンスを契約しているはずです。契約内容を確認してみれば、いらない項目があることがあります。マンションごとに実情は異なりますが、たとえば噴水などのモニュメントを廃止するなどすれば、水流を作るために必要なポンプの点検費を節約することなどができるのです。

 

【方法2】電気設備系統を見直し

電気系統の契約内容を見直します。電気系統では「電子ブレーカー」を導入するという手段があります。電子ブレーカーという電子制御のブレーカーを導入することで、主開閉器契約という基本料の安いプランに契約を変更することができるようになります。今後かかる電気料金を減らすことができるのです。

 

【方法3】保険内容の変更

また、マンション1棟で加入している損害保険を変更することでも、保険にかかる費用を減らせることがあります。保険の補償内容をよく検討する必要がありますが、いちど変更を検討してみる価値はあるでしょう。

 

【方法4】管理会社の契約見直し

管理会社との契約費用は、管理費のなかでも割合が大きいものです。この費用を下げるには、管理組合単位で要求をまとめ、管理会社と交渉していくことになります。それでも満足な契約内容にならない場合は、管理会社を変えることも検討するとよいでしょう。

 

管理費の交渉は、マンションの住民全体で考えるようにしましょう。保険や管理会社、メンテナンス契約を変更することは、マンションに住むすべての住民に影響します。メンテナンス契約の見直しで例にあげた噴水であっても、廃止してほしくない住民がいるかもしれません。保険やメンテナンスは住民の安全にもかかわるので、たとえ経費を抑えるという目的であっても、契約変更は管理組合全体で検討して答えを出す必要があります。

 

管理会社を変えることも検討しよう!

マンション管理費はなぜ高くなる?

現在の管理会社の料金に不満がある場合は、管理会社を変えることも検討する必要があります。管理会社の管理次第で、マンションの価値が変わってくるともいえるので、管理会社選びもしっかりするようにしましょう。

 

管理次第でマンションのブランド価値は決まる

マンションを購入する際には、売却するときのことを考えることもあるでしょう。そのため、売却するときに備えて、できるだけ価値が落ちないように、日ごろから気をつける必要があります。

 

しっかりと管理をしてくれたうえで、費用の安い管理会社であれば、修繕積立金に充てる金額を増やすことができ、設備の長期的な維持管理に役立てられます。設備を整えておけば、たとえマンションの価値が右肩下がりに落ちていっているのだとしても、その下がり具体を緩やかなものにできるのです。

 

よりよい管理会社を選ぶポイント

管理会社を選ぶうえでは、注目しておきたいポイントが4つあります。新しい管理会社に任せるときは、以下の観点から選びましょう。

 

・担当者の経験

担当者の多くが管理業務主任者などのマンション管理業務に向いている資格を所有していたり、豊富な管理経験をもっていたりする管理会社であれば、多方面で信頼がおけるといえます。管理経験の判断基準としては、その管理会社が同時に10件以上の物件を扱っていれば、信頼できると思います。ただし、ひとりの担当者があまりに複数の物件を抱えているような管理会社は避けたほうがよいでしょう。

 

・契約内容の変更に対応してくれるか

契約内容は見直しができる管理会社が望ましいでしょう。今後のことも考えて、管理組合側の融通を効かせてくれる管理会社を選びましょう。

 

数社まとめて見積り・比較する方法

管理会社選びは比較が面倒になってきます。複数の管理会社から一括で見積りを取り寄せ、比較するには、弊社のWEBサービスをご利用ください。弊社ではお客様が入力いただいた内容から、管理会社を無料で見積りできます。マンションの管理費が高いことでお困りの方はぜひ一度ご利用ください。

 

まとめ

マンションの管理費は、保険や設備のメンテナンス契約の変更、また電気系統の契約変更などさまざまな手段で節約することができます。管理費はマンション全体の住民にとって大切な費用なので、適切な使い方がされていなければなりません。管理会社を変更することで、マンション全体の住民が納得できる管理費運営になれば、それがもっとも望ましいことなのです。

 

マンションの管理費が高いのをどうにか改善したいときは、管理会社の変更を検討してみてください。弊社のWEBサイトでは、管理会社の見積りを一括検索し、比較することができます。よりよい管理会社を選び出す際のお力となることができるはずなので、管理会社の変更をご検討の際は、ぜひ一度ご利用ください。

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