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マンションに空室ができる…オーナーが知っておきたい原因・対処法

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マンションに空室ができる…オーナーが知っておきたい原因・対処法

マンションの自主管理について考えてみよう

 

すでにマンション運営をしている方や、これから運営しようと検討されている方のなかには、「マンションはアパートなどと比較すると空室になりにくいと聞いているけれど……本当にそうなの?」ということを心配している方もいるのではないでしょうか?

 

確かに、アパートと比較すればマンションの空室率は低いのが現状ですが、それでもマンションの空室は存在します。安易に「マンションは空室が出にくいから、特に対策しなくても大丈夫!」と考えるのは危険です。

 

そこで今回は、「どういった場合にマンションは空室になりやすいのか?」「所有するマンションの空室を減らすにはどうすればよいのか?」などについてまとめてみました。マンション運営をしている方は、ぜひこの記事を参考にしてみてくださいね。

 

 

「マンションは空室になりにくい」って本当?空室にはワケがある

賃貸マンションは、アパートや戸建てなどと比較すると、比較的空室率が低く、所有者にとっては収益が途絶えにくい物件として人気です。

 

特にワンルームマンションなどは、投資目的で作られる場合がほとんどであるため、投資家に「この立地のマンションなら儲かるかも」と思わせる必要があります。したがって、そもそも立地のよい場所などに建てられることが多く、空室が出てもすぐに埋まってくれるのです。

 

これに比べ、アパートなどは通常、もともと持っている土地の節税対策などのために建てられることが多いため、立地が優れていることは少なく、マンションと比べると空室率が高くなってしまうと言われています。

 

これが、「マンションは空室になりにくい」と言われているカラクリです。

 

しかし、それでも空室のあるマンションは存在します。前述のとおり、マンションは「そもそも立地に優れている場合が多く、満室になるポテンシャルを持っている」はずであるのにどうして空室が出てきてしまうのでしょうか?「何かしらの原因がある」と考えるのが自然でしょう。

 

そこで次章からは、「どういった場合にマンションに空室が出てしまうのか?」についてご紹介していきたいと思います。原因を突き止め、対策を講じることで、空室率を減らすことができるかもしれません。

 

【問題 1】立地が悪くて生活に不便

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上記でも触れましたが、「なぜマンションの空室率は低いのか」という疑問に対する答えは、「投資家に購入してもらえるよう、そもそも立地がよい場所に建てることが多いから」ということになります。

 

よって、立地が悪く生活に不便な場所に建っているマンションは、そもそもポテンシャルが低く、空室になりやすい傾向にあります。こうした物件において、空室率を改善するためには、立地以外の部分で何かしらの「付加価値」が必要となってくるでしょう。

 

たとえば、室内に食器洗い乾燥機などの最新型の設備をつけてみたり、家賃を安くしてみたり、ペット可の物件にしてみたりすることです。すると、「立地が悪くても構わないので、このマンションに住みたい」と思ってもらえる可能性があります。売りとなる付加価値を用意することで、立地の悪さを払しょくできる場合もあるのです。

 

【問題 2】築年数が経っている

築年数が経ちすぎている物件は、どんなに立地がよくても空室になってしまうことがあります。特に近年は南海トラフ地震などへの関心も高まっており、「築年数が経ちすぎている物件は、地震に弱いのではないか」といった理由で敬遠されてしまうこともあるでしょう。

 

所有しているマンションの築年数が経ちすぎてしまった場合は、耐震工事をおこなったり、流行りのリノベーション物件として貸し出すことで空室を改善できる場合があります。最近は、「入居者の好きにリノベーションしてもよい」という条件で貸し出している物件もあり、内装にこだわりがある、おしゃれな若者などに人気となっています。

 

また、あまりにも空室が目立つようであれば、思い切って建物自体を建てなおしてしまうのもひとつの手です。費用はかさんでしまいますが、いつまでも空室のまま収益を得られないよりも、新築物件として高めの家賃で貸し出したほうが、効率がよい場合もあるでしょう。

 

【問題 3】室内・共有スペースの設備が不十分

近年では「狭くてもよいから、設備が整っている家に住みたい」と考える入居者も多いため、室内や共有スペースの設備が汚かったり不十分だったりすると、どんなに立地がよくても空室が出てしまうことがあります。

 

また最近はフリマアプリの流行などもあり、宅配ボックス付きのマンションの人気が高まっているため、こうした設備を設置することで、入居者を増やすことができるかもしれません。

 

さらに、ワンルームマンションの場合、入居者は1人暮らしであることが多く、セキュリティ面も重視されます。モニター付きのインターフォンの設置を条件に物件を探している方も多いでしょう。オートロックも人気の設備ですので、設置することで入居希望者が一気に増える可能性があります。

 

【問題 4】ターゲット層がずれてしまっている

通常、マンションを建てる際は、立地からターゲットとなる層をある程度想定し、間取りや内装などを決めるものです。たとえば学校やスーパーなどが近いマンションの場合は、ファミリー層からの需要が高いでしょうし、また学生が多い地域であれば一人暮らし用のワンルームマンションに人気が集まるのが自然でしょう。

 

このターゲット選定を間違えてしまうと、どんなによい立地のマンションであっても、空室が出てしまうことがあるのです。たとえば、子育て世帯が多く住む郊外であれば、ファミリータイプのマンションが人気ですが、ここに単身者用のマンションがあっても、空室が出てしまう可能性が高いでしょう。

 

また逆にスーパーや小学校などがほとんどないビジネス街の真ん中にファミリータイプのマンションを建てても、需要が伸びない可能性があります。

 

空室を防ぐためには、「どんな人がこの街に住みたがるのか?」「どんなマンションなら需要者にマッチするのか?」といったことをよく考えてマンションを建てたり、内装を考えたりする必要があるのです。

 

ぜひ一度、ご自身が所有しているマンションにおいて、ターゲット層がずれてしまっていないかを調査してみるとよいでしょう。

 

【問題 5】安すぎ・交通便が良すぎてもNG

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「金額的ハードルを下げれば入居者が増えるのでは?」と考える方もいるかもしれませんが、実はそうとも言い切れません。

 

たとえば、多くの物件では敷金や礼金などを入居者に支払わせていますよね。こうした物件は、入居者に「せっかく敷金・礼金を払ったのだから、もう少し長く住もうかな……」といった気持ちにさせることができるという効果もあるのです。

 

一方で敷金・礼金が無料の物件の場合、入居のハードルは下がるものの、更新時などに「ほかのマンションに引っ越そうかな」という気持ちにもなりやすいのです。つまり単純に「金額的ハードルを下げればよい」ということでもないのです。近隣マンションの相場家賃などをきちんと把握し、安すぎず、高すぎない、ちょうどよい価格設定になるように心がけるとよいでしょう。

 

また交通の便などは「良ければ良いほど人気なのでは?」と考えがちですが、そうとも言い切れません。交通の便が良いということは、騒がしいエリアであったりすることも多いため、「仕事が忙しい時期だけ住むつもり」など、期間限定で住む入居者も多く、なかなか定住してくれない傾向があるのです。

 

騒がしいエリアなどにあるマンションの場合は、長く住みたくなるような何かしらの付加価値を設けることで、空室率の改善につながるかもしれません。

 

 

【問題 6】騒音対策を施していない

マンションに起こりやすい問題として、騒音トラブルなどがあります。貸し出す部屋にきちんと防音対策がなされていないと、「上の階の人の足音がやたらと聞こえる」「隣の家の笑い声がうるさい」という理由で入居者が退去してしまうことがあるのです。

 

もしそういった理由で退去する方が多いようであれば、床や壁などになんらかの防音対策を施したほうがよいでしょう。遮音性の高いフローリングに張り替えるなどして、防音性の高さを売りに再度広告を打ってみてもよいかもしれません。

 

「そんなことで空室が埋まるのか?」と感じる方もいるかもしれませんが、毎日過ごす家ですので、騒音対策が万全であるかを重視している入居者は意外と多いものです。

 

ひとりの人が安定して長く住んでくれれば、当然空室は出にくくなりますので、ぜひ検討してみるとよいでしょう。

 

管理会社に依頼・乗り換えで入居者を増やそう

「マンションは通常、空室が出にくいはずなのに、どうしても空室が出てしまう……」とお悩みの方は、一度管理会社に相談をしてみるとよいでしょう。空室を埋めるためにどんなことをすればよいのかや、入居者を集めるためにもっと広告を打てないかなどを確認します。

 

もし、あまりよい返答がもらえない場合や、なかなか空室状況が改善されない場合は、思い切って管理会社を乗り換えてしまうというのも手です。管理会社はそれぞれ強みが異なりますので、今までお願いしていた管理会社ではおこなってくれなかったようなサービスであっても、新しい管理会社であれば実施してくれるかもしれません。

 

なお管理会社はたくさんありますので、自分に合った会社を探し出すことが大切です。空室率が低いことを売りにしている管理会社もたくさんありますので、空室率の改善を最大の目的にする場合は、そういった業者を選定するとよいでしょう。

 

まとめ

さて今回は、「どういった場合にマンションは空室になりやすいのか?」「所有するマンションの空室を減らすにはどうすればよいのか?」などについてご紹介してきました。参考になったでしょうか?

 

「立地さえよければ借り手は現れる!」と思っている方も多いかもしれませんが、そうとは言い切れないのが現実です。特に昨今、都市部ではマンション建築が急増しており、一部では「供給過多」とも言われています。

 

立地のよさにあぐらをかかずに、「宅配ボックスを設置すれば入居率が上がるのではないか?」「共有部分を常にきれいにしておくことで空室率を下げられるのではないか?」など、ご自身でもいろいろと研究をしてみるとよいかもしれませんね。

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