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タワーマンションの管理費はなぜ高額なのか?知られざる問題点とは

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タワーマンションの管理費はなぜ高額なのか?知られざる問題点とは

タワーマンションの管理費はなぜ高額なのか?知られざる問題点とは

 

駅に近くの便利な高層マンション、コンシェルジュ付きで、セキュリティも完備…。郵便受けにはタワーマンションのチラシを見かけることも、多くなりました。都心にそびえる新築のタワーマンションに、住んでみたいと思う方も多いのではないでしょうか。

 

タワーマンションの高層階は見晴らしも良く、共有施設も整っており、セキュリティも抜群です。タワーマンションに住んでいること自体が、社会的なステータスの象徴ともいえるでしょう。

 

そんなタワーマンションの管理費が、あまりに高額なために問題になっています。タワーマンションの管理費は、なぜそのように高額なのでしょうか。今回はあまり知られることのないタワーマンションの管理費について、ご紹介していきます。

 

 

憧れのタワーマンション、その人気の理由とは

都市部にそびえ立つ高層マンション…最上階からの見晴らしは格別なものでしょう。タワーマンションの人気の理由に迫ってみたいと思います。

 

タワーマンションってどんなマンション?

タワーマンションの言葉の定義はありませんが、地上20階以上のマンションをいうことが多いようです。

 

かつては数が少なかったのですが、1997年の建築基準法・都市計画法の改正によって、都市部などに数多くのタワーマンションが建てられるようになりました。富裕層向けの設備が整っているタワーマンションは、高級マンションの代名詞的な存在です。

 

タワーマンションはなぜ人気があるの?

タワーマンションの人気があるのは、まずその展望でしょう。上層階からは空の上にいるような、見晴らしの良い景色を眺めることができます。

 

窓から花火を眺めることができるなど、その展望の良さは高層マンションならではのものです。タワーマンションに住んでいるというだけで、ある種のステータスにもなるのは、この展望の良さが大きいといえるでしょう。

 

タワーマンションは、一般的に駅から近く交通に便利であり、コンビニや医療施設が併設されていることも多いです。このような生活面での便利さが、タワーマンションの大きな魅力となっています。通勤や通学、駅の近くは商業施設も多くなりますし、買い物にも便利になります。

 

高層階なら周囲に障害物がありませんので、日当たりも良く風通しも良くなります。やはり住む場所は生活のしやすさが一番ですので、生活する面で快適であるという点は大きなメリットとなります。

 

また、タワーマンションは相続税の節税にもなります。高層の建築物は各々の住民に対して、土地の持分が小さくなるので、相続税の評価が低くなるのです。また、賃貸に出すとより評価額が下がります。ほかの不動産に比べて市場価値も高く、安定した収入が見込めることもメリットです。

 

投資目的の外国人にも人気

日本のタワーマンションは、中国の富裕層による不動産投資としても人気です。東京の都心のタワーマンションのような資産価値が高い物件が、多くの中国人の投資家に買われていくことが話題にもなりました。

 

長引く不景気により、給料が上がることを期待できないサラリーマンも多い中、タワーマンションのような物件は多くの日本人には高値の花となっています。そんな中、外国人の富裕層による「爆買い」によって、都心の高級不動産が変われてきました。

 

日本の不動産は、香港やシンガポールの不動産の相場から見れば安く買えるため、人気があります。

 

タワーマンションは他のマンションよりも高いのか?

タワーマンションは他のマンションよりも高いのか?

 

タワーマンションは、ほかのマンションと比べても価格が高くなっているのでしょうか。

 

管理費や修繕積立金はビックリするほど高い

タワーマンションに住むことになれば、毎月の管理費と修繕積立金だけでも数万円が飛んでいきます。それに駐車場台や水道代、光熱費、固定資産税などもかかるため、月々の出費はかさむばかりなのです。

 

下層階は分譲価格も安上がり

タワーマンションは、その展望の良さが何と言っても最大のメリットです。ただそのために、高層階は分譲価格も高額になります。その反面、低層階はやはり見晴らしも劣るため、高層階に比べると、価格が比較的安上がりで済むでしょう。

 

投資価値は高い

タワーマンションは住んでいるだけで「勝ち組」と言われるように、その市場価値が普通のマンションよりも高いものです。そのため投資の対象としても魅力的であり、ただ単に住まいとしてだけではなく、不動産投資の目的でタワーマンションを購入する人も多いようです。

 

特に「爆買い」と言われる中国人などの外国人は、投資目的で購入する人が多いと言われています。

 

タワーマンションはなぜ高いのか?

タワーマンションは、どうしてこのように管理費などが高額なのでしょうか。

 

タワーマンションに特有な管理費がある

通常のマンションの管理費とは別に、タワーマンションに特有な管理費というものが存在します。

 

例えば、コンシェルジュ代があります。コンシェルジュとは、そもそもフランス語でアパートの管理人のような意味ですが、ホテルでさまざまな顧客サービスをする人を指すようになりました。

 

一般の低層階のマンションでは、たまに清掃員が掃除に来てくれる程度の管理しかしていないところが多いものです。タワーマンションでは、コンシェルジュが来訪者の受付や荷物や伝言を預かってくれるので、通常のマンションの管理人よりも手厚いサービスをしてくれます。

 

またゲストルームやパーティールーム、フィットネスジムやキッズルームなど、共同施設が設備されているのもタワーマンションならではと言えるでしょう。

 

このようにタワーマンションでは共同施設が整っているため、どうしても管理費が高額になってしまうのです。

 

高額な固定資産税

分譲マンションの所有者には、固定資産税が課せられます。今まで集合住宅においては、床面積の割合によって、固定資産税が決められていたため、高層階の住人も低層階の住人も、同じ固定資産税が課せられていました。

 

しかし、資産価値が違うのに同じ固定資産税では不公平ということで、2018年から取引される新築の20階建て以上のタワーマンションは、高層階に行くほど固定資産税が値上がりされることになりました。

 

修繕費が年々上がることも

新築の分譲するときには、修繕積立金や管理費が低くなっていることが多いものです。これはマンションを販売する側の、戦略のようなものです。

 

マンションは、月日が経つにつれ必ず劣化していきます。高性能な耐震性を確保するためには、10年程を目安に大規模な修繕を行う必要も出てきます。入居したばかりのときは、負担額が少なくても修繕費が年々上がることがあり、住民の大きな負担となっています。

 

毎月でなくとも、大規模な修繕前に高額な一時金を払わなければならないケースもあります。高額の修繕費が払えないために、多くの住民が退去しタワーマンション自体が幽霊屋敷となることも心配されているのです。

 

充分な修繕がなされないままだと、タワーマンション自体の資産価値も下がってしまうため、注意しなければなりません。

 

タワーマンションの管理費は適正な額なの?

タワーマンションの管理費は適正な額なの?

 

タワーマンションの管理費は高額といわれますが、住民が払うに見合った適正な額なのでしょうか。

 

戸数が多ければ管理費が減るのが通常だが……

通常マンションの個数が多ければ多いほど、管理費は多くの住民で分担できるため、個々の住民は少ない管理費を負担すれば済みます。

 

しかしタワーマンションでは、パーティールームやゲストルームなど、富裕層向けの施設の維持費がかかるため、高額になってしまいます。

 

1億円以上の価格で売り出されている「億ション」と呼ばれる分譲マンションには、一見要らないような施設でも付加価値として設置しなければ、ほかのマンションと差別化ができないという売る側の事情もあります。

 

そのため、高額な管理費や修繕費が負担となり、タワーマンションを手放す人もいるようです。

 

管理費と修繕積立金は連動する

管理費や修繕積立金の費用がなぜ高くなってしまうのでしょう。管理費を安くすればタワーマンションとしての価値が下がってしまうため、資産価値が下がってしまうからです。

 

また修繕積立金を安くすれば、十分な修繕ができず、マンションの老朽化を早めたり、耐震性に不安が残ったりすることになります。

 

このように、タワーマンマンションとしての資産価値を保つためには、どうしても管理費と修繕積立金が高くなってしまうのです。

 

管理費を安くするには住民の努力が必要

タワーマンションの管理費を安くすることは、どうしてもできないのでしょうか。それには、やはり住民が積極的に声を上げていくことが大切です。

 

清掃の回数や植物のメンテナンスの日を減らしたり、24時間対応のコンシェルジュの時間数を減らしたりするなどの改善をしていくことが求められます。住民が要らないと思ったサービスから縮小していくことで、管理費を抑えることができるでしょう。

 

空きスペースを時間単位で貸し出すなど、新たな収入を確保していくことも大切です。タワーマンションを経営する側が積極的に対策を行っていくかも、これからの管理費が安く抑えられるかどうかを左右することでしょう。

 

まとめ

タワーマンションは、その展望の良さもあってステータスの象徴となっています。また駅から近くて、商業施設や医療施設まで整っているため、立地の面でも市場価値が高い物件です。

 

しかし高級マンション特有の共有施設の維持費や人件費がかさむこともあり、その管理費が高額であることが住民を悩ませているといいます。

 

タワーマンションの管理費が高額になるのは、資産価値の維持という面ではある意味妥当ですが、要らないサービスは縮小していくことが必要になります。まずは住民が自らの声を上げていくことで、費用の負担を減らすことにつながるといえるでしょう。

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