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マンションを貸す方法をご紹介!知っておきたい資産の有効活用法とは

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マンションを貸す方法をご紹介!知っておきたい資産の有効活用法とは

マンションを貸す方法をご紹介!知っておきたい資産の有効活用法とは

 

転勤や結婚、離婚やなどの理由で、住み慣れた分譲マンションを離れるとき、そのマンションをどうしようかと判断に迷うことがあると思います。また親から分譲マンションを相続したけれどもその管理に困り、売るべきか貸すべきか悩んでいらっしゃる方もお見えのことでしょう。

 

マンションの部屋は管理を放っておけば、どんどん劣化していきます。貸すか売るかの決断は、早くするにこしたことはありません。

 

今回は、マンションを賃貸するのか売却するのか、どちらを選んだ方がよいのか、一緒に見ていきましょう。

 

 

マンションを売ると貸すなら、どちらがお得?

マンションを売るのと貸すのは、どちらの方がお得なのでしょうか。まず、マンションを貸した場合のメリットとデメリットについて、見ていきましょう。

 

マンションを貸す

◆マンションを貸すメリット

分譲マンションを貸すメリットは、まず第一点に家賃収入が得られることです。分譲マンションは売るために作られたマンションです。賃貸用のマンションに比べ、部屋の内装などの品質も高いので人気があります。そのため、賃貸用に作られたマンションよりも、賃料が比較的高く設定できます。

 

固定資産税や住宅ローンの金利や、管理費や火災保険などは、不動産所得になると経費として認められます。確定申告の際に、経費として申告すれば、所得から控除されます。節税対策にもなるのです。

 

◆マンションを貸すデメリット

マンションを貸す最大のデメリットは、もし借主が見つからない場合には家賃収入がゼロになってしまうということです。また家賃を滞納されてしまうというリスクも考えられます。

固定資産税やローンの支払いは残っているのに、肝心の不動産収入がなくなってしまうとなれば、家計に支障が出ます。

 

高額のクリーニングの代金を、借主募集のために支払わなければならず、経費が掛かります。不動産会社に借主募集などを依頼するために支払う仲介手数料も、負担となります。

 

マンションを他人に貸すようになれば、当然住人のさまざまな要求に答える必要も出てきます。

住人の間で騒音などの問題があれば、解決に向けて何らかの対応しなければなりません。そのようなわずらわしい業務を管理会社に委託するにしても、当然そこには費用がかかってきてしまいます。

 

マンションを売却する

◆マンションを売却するメリット

マンションを売却すればまとまった収入が得られるため、マンションのローンを早く完済できます。

 

マンションを貸した場合に発生する、維持費や修繕費用や固定資産税などの費用がなくなるので出費を減らすことができます。

 

マンションの住人へのクレーム対応などをする、手間や負担がなくなります。管理を管理会社へ委託した場合の料金も、払わなくて済みます。

 

◆マンションを売却するデメリット

売却しようと思っても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。

売却をするときには諸費用もかかりますし、売却益が出れば所得税などの税金を払う必要が出てきます。

不動産資産がなくなってしまうので、将来のインフレリスクに備えられなくなります。

 

両方の相場を比較する

マンションを貸した方がお得なのか、それとも思い切って売却してしまった方が利益が出るのか、判断に困ったときにはどうしたらよいのでしょうか。そんなときは、一度売却した場合の査定をしてみてはいかがでしょうか。

 

賃貸するとき、売却したときの相場に関わる情報は、インターネットで簡単に調べられます。またより詳細に調べたいのなら、不動産会社を利用すれば査定を依頼することができます。

 

マンションを貸す方法はこの3つ!

マンションを貸す方法はこの3つ!

 

マンションを貸す方法としては、以下の3つに大きく分かれます。

 

マンションの貸し方

◆リロケーション

リロケーションとは、会社員の方が転勤などで留守にする間、空き家になった住宅を賃貸することです。

 

空き家になっている状態でも、住宅ローンや税金の支払いは発生します。その一定期間の間、人に貸すことで家賃収入を見込むことができるのが、リロケーションの最大のメリットといえます。

 

◆サブリース

物件のオーナーが資金は出すのですが、経営や管理は外部委託する方法です。わずらわしい管理業務をする手間が省けるので、不動産運用の初心者でも比較的チャレンジしやすい不動産投資法です。

 

オーナーは、まずサブリース会社に物件を一括して借り上げしてもらいます。そして、サブリース会社から、毎月一定の家賃を支払ってもらいます。借り手がいない空室状態でも、一定の家賃収入が保証されるので、家賃収入がゼロになるリスクを回避できます。

 

◆普通借家契約

2000年まで普通借家契約においては、正当な事由がなければ貸した側が借主に退居を求めることは許されませんでした。しかし定期借家契約が2000年から可能になり、リロケーションのニーズが増えてくるようになりました。

 

また住むのかどうかを明確に

転勤になってもいずれはまた元の地域に戻ってきて、貸していた物件に住みたい、という場合、知っておくべきことがあります。

 

それは、そのときに住んでいる入居者がいても、家主は退去命令を出せないということです。入居者が解約して退居するまでは、家主が勝手に住むことはできないのです。

 

◆定期借家契約

いずれはまた貸していた家に住みたいという場合は、「定期借家契約」をするとよいでしょう。「定期借家契約」とは、何年間だけ貸します、というようにあらかじめ期間を決めて賃貸契約を交わすことです。

 

「定期借家契約」を最初から交わしておけば、家主が住みたいからといって戻ってきたときに、入居者に退去を迫りトラブルになるということもありません。

 

しかし基本的に部屋を探している人は、期間を定めずに住む「普通借家契約」を家主と交わす場合がほとんどです。数年だけの短期間だけ住みたいという人は、なかなか見つからないケースが多いようです。

 

不動産会社に依頼しよう

不動産業は、物件の売買の仲介業務やマンション管理業務、入居者の対応など幅広い業務を行っています。

 

一方「宅地建物取引業」とは、マンションなどの売買や賃貸の媒介、代理などをおもに行う仕事です。「宅地建物取引業法」という法律に基づいて業務を行うことが義務付けられています。宅地建物取引業は不動産業に比べると、マンション売買や賃貸の取引に業務が限定されているといえるでしょう。

 

不動産会社は、マンションを貸す方法についてはプロです。マンションの入居者募集や対応、管理業務まで依頼するのでしたら、不動産会社にお願いしましょう。

 

不動産会社に依頼する

不動産会社に依頼する

 

借り手の募集やマンションを管理するような業務は、個人ではなかなか難しいものです。このような複雑な業務は、基本的に不動産会社に依頼することになります。

 

不動産会社の選び方

不動産会社は物件の売買を専門に扱う会社や管理専門の会社などがあり、業務が専門化されています。賃貸を委託するのですから、賃貸物件を専門に扱う不動産会社を選びます。

 

サブリースの契約ができるかどうか、という点も確認が必要です。

物件から遠方に住んでいるのなら、管理まで委託ができるか会社かどうかも重要になります。

 

入居者を募集する

いずれ住もうと思っているのなら、原状回復を必須とすること、ペットも大丈夫か否かなど、条件をつけたくなるでしょう。入居者を募集する条件は、家主が決めても構いません。

 

契約期間を特に定めず「普通借家契約」として半永久的に貸すのか、期間を決めて「定期借家契約」として貸すのかは、重要事項です。

 

賃貸借契約を結ぶ

不動産会社が入居者を募集してくれますが、最終的に入居許可を出すのは家主になります。家主がこの人には貸したくないなと思えば、賃貸借契約を結ばなくても良いのです。

 

入居者が退去するときの原状回復費用は、ほとんどが家主負担になります。修繕費用が入居者の負担になるのは、故意や過失の場合です。明らかに乱雑な使い方でない限りは、修繕費用をご自分が負担しなければならないことを知っておきましょう。

 

まとめ

分譲マンションを貸すのか売却するのかは、今ではインターネットで相場が簡単に調べられるようになりました。一度ご自分の所有しているマンションの相場を調べてみて、売却か賃貸か判断の材料にしてみてはいかがでしょうか。

 

売却すれば、まとまったお金が入りますが、資産はなくなってしまいます。賃貸はまとまったお金が今すぐ入るというわけではありませんが、不動産という資産を長い目で運用していくことができるでしょう。

 

ご自分の所有される不動産の状況に応じて、不動産の運用法をお決めになるとよいでしょう。この記事を読まれた方が、価値のある運用をされることを願っています。

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