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マンション管理会社の変更方法と利点・欠点

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マンション管理会社の変更方法と利点・欠点

マンション管理会社の変更方法と利点・欠点

 

 

今のマンションの管理会社で満足していますか?「空室がなかなか埋まらない。」「マンションの修繕がなかなかされない。」「管理費用が高い」などといった不満、たまっていませんか?もし、その状態にあるのでしたら、マンション管理会社を変更しましょう。

 

「マンションの管理会社を変更するなんて大変では?」と心配される方が多いかと思います。しかし、しっかり変更する手順を理解しておくとスムーズに行えます。そこで、今回はマンション管理会社を変更する手順まで詳しくご紹介します。

 

 

管理会社を変更したくなる主な理由

マンション管理会社を変更したい場合、必ず理由があります。その理由として、もっとも大きく挙げられるものが管理会社への不満です。では、どのようなことが管理会社への不満につながるのかをご紹介しましょう。

 

① マンションの管理能力の低さ
  • ・マンションの設備に不具合が発生して、管理会社に依頼しても改善されない。
  • ・マンションの管理費用が赤字になっていても、改善されない。管理費用が高い。
  • ・管理規約が更新されない。

 

などといった点が管理能力の低さを表しています。

 

管理費などは修繕費にも当たられることがあるので、しっかり管理されていないとマンションの維持ができなくなります。そうすれば、ボロボロのマンションに入居する人も少なくなり、空室が目立つようになってしまうでしょう。

 

空室が目立てば、管理費もさらに少なくなるので悪循環となってしまいます。その結果、管理費用が高くなってしまうことがあるのです。

 

また、空室がなかなか埋まらない状態が続くということは入居者探しの力がないということになります。そのため、管理会社を変えることを考えるようになる人もいるでしょう。

 

 

② マンションの美化が保たれない

清掃員が掃除をしっかりされておらず、それをチェックする人がいない場合、マンションの美化が保てなくなってしまいます。マンションの共有部分にゴミが落ちていたり、枯葉がエントランスまで入りこんでいたり、雑草が生え放題になっていたりすると、住んでいる住民も嫌な気分になってしまいます。

 

毎日生活する場所であり、とくにエントランスはマンションの顔です。しっかりと掃除されていることが重要です。マンションの美化が一定に保たれることが管理能力の高さを表しているといえるでしょう。

 

そして、清掃員の人材確保や人材育成までもしっかりとおこなっていることも大切です。マンションの清掃は、家を掃除する方法とは異なります。そのため、しっかりと研修を受けていることが重要なのです。

 

 

③ 担当者との関係がよくない

管理会社を利用する場合、基本的には担当者がついてその人を通じて連絡をとります。そのため、担当者との関係がうまくいかない場合は管理会社を変える原因にもなるのです。日頃のコミュニケーションをしっかりとることが関係を良好にするカギとなります。お互いの立場を理解しながらも、情報共有を行うことが大切といえます。

 

 

変更した時に発生するメリットとデメリット

変更した時に発生するメリットとデメリット

 

 

実際にマンション管理会社を変更した場合に発生するメリットとデメリットをご紹介します。

 

【メリット】

① マンション管理能力が高まる

適切な管理費で、収支がバランス良くなっていること。マンションの設備がしっかりとメンテナンスされており、美化が保っている。修繕積立金など、マンション維持に必要な費用が積立されていること。この3点がしっかり行われておれは、管理の質が高まったと言えます。マンションに見た目だけでなく、運営資金までしっかり対応できていることが重要です。

 

 

② 管理費用が安くなる

管理会社を変更するのに一番のメリットは、管理費用が安くなることです。毎月住民が支払っている管理費の7割以上が「管理受託費」と呼ばれるものです。この「管理受託費」は、管理会社を選ぶ時にポイントとなる部分であり、管理会社を変えれば必ず安くなるでしょう。なぜならば、はじめに設定されている費用が高いからです。

管理会社を選ぶ時には、その部分を比較させて、競争させれば大きく削減できます。

 

 

③ マンション住民の意識が高まる

マンション管理会社を変更する時には、大家やマンション住民との話し合いの場が設けられることになるでしょう。そして、マンションの管理についてみんなで意識を高めていくことになります。そのため、マンションの管理のことなど人任せだった人も意識が変わるでしょう。

 

 

【デメリット】

① マンション管理業務の引き継ぎが必要になる

マンションの管理会社が変わるということは、管理組合とマンションの管理会社が交わした契約などを引き継ぐ必要があります。時として、しっかりと引き継ぎがされていないと、問題が発生する場合があるので重要です。

 

 

② マンション管理会社を変えるという不安

一度も管理会社を変えていなくて、初めて変更した場合、不安がよぎるでしょう。「いままで、マンションが建った時からの管理会社から変えても大丈夫なのか?」「新しい管理会社でも、しっかりと対応してくれるだろうか?」

しかし、マンション管理会社は変更してはいけないという決まりはありません。建物を建てたグループ会社でないと修繕してくれないということもありません。不安の面もあるかもしれませんが、安心して変更しましょう。

 

 

マンションの管理会社を変更する

マンション管理会社を変える時の流れをご紹介します。

 

① 問題点を探して確認・住民への説明

まずは、今の管理会社の委託契約内容を確認しましょう。

そして、どのような点で管理会社を変えたいと思うのか問題点を明確にさせます。

そして、そのことを確認して住民へ説明して、アンケートなどで意見を聞きましょう。

 

マンションはたくさんの方が住んでいます。ただ一人の意見だけでは管理会社を変更するのは難しいので、理解してもらえるまで説明することが重要です。

 

 

② 管理会社を決める

管理会社にはさまざまな会社があります。複数の会社を比較して問題点がどのように改善されるのかを確認しましょう。「提案書」「見積書」などを複数社だしてもらい、選ぶとよいでしょう。

 

 

③ 臨時総会での決議を行う

新しい管理会社を決めたら、まずは管理会社を変更するので重要事項説明会が行われます。これは、マンション管理適正法で義務つけられているので必ず行われます。そしてその後、マンションの管理組合で決議を行います。管理会社の変更は、総会の参加者の過半数が賛成であれば可決されます。

 

 

④ 現管理会社との契約解消・新管理会社との契約締結

現行の管理会社には、国土交通省が作成している標準契約書に沿って契約されておれば、3か月前に解約通知を提出すれば契約解消になります。3か月前に通知すれば、契約期間中であっても「違約金」などは発生しません。そのため、契約満了をもって変更する必要もないので注意しましょう。

 

そして、新しい管理会社と契約をおこないます。その時に、再度契約内容を確認しましょう。そして、現管理会社に預けていた種類・通帳・印鑑・鍵などを引き渡します。引き継ぎ作業は、管理会社同士がおこなってくれることが多いです。しかし、引き継ぎ漏れがないように両者から報告してもらうことが大切です。

 

 

よい管理会社を選ぶポイントとは?

よい管理会社を選ぶポイントとは?

 

 

マンション管理会社を変更する時に、よりよい管理会社を選びたいでしょう。そこで、よい管理会社を選ぶポイントをお伝えします。

 

・営業マンの印象だけでは決めない

新しい管理会社を選ぶときに、まずは説明を聞くことになります。そして、その時に上手な営業トークを飛ばしてくるでしょう。たいてい営業マンは、人に好かれる雰囲気を出していたり、いかにも仕事ができるオーラを出していたりします。ノルマがあるのですから、向こうも必死です。言葉巧みに契約へ誘導されてしまう可能性があります。

 

しかし、そこは冷静になり、契約内容などもしっかり確認しましょう。営業マンの印象がよいからといって、その管理会社がよい会社とは言い切れません。契約内容などもしっかり見極めて決めましょう。

 

 

・ネットなどのランキングで決めない

今の時代、どの管理会社が一番よいのかネットなどで簡単に調べることができます。とくに、マンション管理を請け負っているマンション数が多いと安心してしまう方もいるでしょう。しかし、請け負っているマンション数が多いことだけでよい会社とは判断できません。満足度なども信じすぎることは危険です。しっかり、契約内容などを確認して選びましょう。

 

 

まとめ

いかがでしたか?今回はマンション管理会社の変更についてご紹介しました。マンション管理会社の役割は大きく、マンションの修繕や美化など表面に見える部分だけでなく、運営資金などの管理もしっかりされているかが重要となります。そのため、もし問題点があれば管理会社を変更することをオススメします。そして、管理会社選びにお困りの際には、業者を利用するのもひとつの手になります。

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